LA CESSIÓ O EL TRASPÀS DE NEGOCIS

Si volem reemprendre una activitat empresarial activa estem parlarnt del traspàs de negocis.

El primer que hem d’assenyalar és que els conceptes “CESSIÓ” i “TRASPÀS” són similars, és a dir, quan parlem de cessió de local de negoci ens estem referint al traspàs de local de negoci. El que passa és que l’actual Llei d’Arrendaments Urbans 29/1994 (en vigor des de l’1 de gener de 1995 fins l’actualitat), va suprimir la paraula “traspàs” que venia sent utilitzada per la Llei anterior (Llei d’Arrendaments de 1964) , i la va canviar pel terme “cessió”.

Així que la LAU de 1994 utilitza el vocable “cessió” i la Llei d’Arrendaments de 1964 empra el de “traspàs”. És cert que la major part de la gent segueix utilitzant el vocable “traspàs”, però sent precisos, quan parlem de contractes d’arrendament posteriors a l’1 de gener de 1995, el terme correcte i legal és “cessió de local”, o sigui consentiment de l’arrendador en la cessió de local.

LA CESSIÓ O EL TRASPÀS DE NEGOCIS

Com que en aquest article ens referirem a la necessitat o no del consentiment de l’arrendador en la cessió de local, partim del fet que el contracte d’arrendament en el qual es va a subrogar la persona que vol quedar-se amb el local és de data posterior a l’1 gener de 1995 i per tant subjecte a la Llei d’Arrendaments Urbans 29/1994. Si l’arrendament del local estava ja subjecte a la Llei d’Arrendaments de 1964 (que no és l’objecte d’aquest article) s’havien de reunir una sèrie de requisits per notificar el traspàs.

Així mateix, hem de tenir present que els locals de negoci són considerats per la Llei com “arrendaments per a ús diferent del d’habitatge”.

Dit tot l’anterior, el segon que s’ha de tenir en compte per saber si necessitem comptar amb el consentiment de l’arrendador en la cessió de local de negoci, és conèixer si en el contracte d’arrendament figura expressament prohibida la possibilitat de cedir ( “o traspassar” ) el local a terceres persones. Si això és així, en virtut de la llibertat de pactes i del que disposa l’article 4 de la Llei d’Arrendaments Urbans 29/1994, NO SERIA POSSIBLE CEDIR EL LOCAL SI NO OBTENIM PRÈVIAMENT L’AUTORITZACIÓ DEL PROPIETARI O ARRENDADOR.

El contracte d’arrendament de local en el qual es vol subrogar la persona interessada en la cessió, es converteix d’aquesta manera en el principal document per conèixer la necessitat o no del consentiment de l’arrendador en la cessió de local, per tant, el que hi haurà de fer abans de res és llegir el contracte de lloguer que es cedirà.

Ens hem referit abans al que disposa l’article 4 de la LAU, doncs bé, de la seva lectura extraiem la conseqüència que s’ha pactat en el contracte és primordial en aquest assumpte, i ha de ser complert pels contractants.

Sí l’article 4.3 LAU disposa: “Sense perjudici del que disposa l’apartat 1, els arrendaments per a ús diferent del d’habitatge es regeixen per la voluntat de les parts, si no, pel que disposa el títol III de la present llei i, supletòriament, pel que disposa el Codi Civil “.

Ens podem trobar així amb TRES SITUACIONS:

–          PRIMERA.-  Si en el contracte d’arrendament de local es prohibeix la cessió (ja sigui total o parcial) NO PODREM cedir (traspassar) SENSE EL CONSENTIMENT EXPRÉS DE L’ARRENDADOR, perquè tot el contrari portaria a declarar nul·la la cessió i a més la resolució del contracte d’arrendament amb aquell que ha cedit incomplint el que s’ha pactat.

–          SEGONA.– Ara bé, si en el contracte d’arrendament ve pactada la possibilitat de cessió del local amb l’exigència d’una sèrie de requisits (% de pujada de renda, avals, limitació d’activitat, termini de notificació, etc.), llavors per a la validesa de la cessió HAURAN DE CUMPLIR TOTES I CADASCUNA DE LES EXIGÈNCIES que apareguin reflectides en el contracte (llibertat de pactes).

–          TERCERA.-  Finalment, pot donar-se també el cas que en el contracte d’arrendament no es diu res sobre la cessió, en aquest cas, la Llei de Arrendaments Urbans 29/1994 en el seu article 32 permet la validesa sense necessitat de l’aprovació de la propietat  sempre que es compleixin uns requisits. Vegem el que primerament diu l’article 32.1 LAU sobre el consentiment de l’arrendador en la cessió de local:: “Quan a la finca arrendada s’exerceixi una activitat empresarial o professional, l’arrendatari pot subarrendar la finca o cedir el contracte d’arrendament sense necessitat de comptar amb el consentiment de l’arrendador “.

CONCLUSIÓ:

Si en el contracte d’arrendament no es prohibeix la cessió, no es necessita el consentiment de l’arrendador.

Un cop sapiguem que l’arrendador no ha de consentir la cessió, per a la seva validesa s’han de complir els següents REQUISITS (article 32 LAU):

1.- La cessió S’HA DE NOTIFICAR DE FORMA FEFAENT a l’arrendador en el TERMINI D’UN MES des que aquells s’han concertat.

2.- L’arrendador té dret a una ELEVACIÓ DE LA RENDA del VINT PER CENT (20%) de la renda en vigor en el cas de produir-se la cessió del contracte.

Complert el requisit de la comunicació dins el termini establert legalment, el cedent (persona que tenia arrendat el local) deixarà d’estar vinculat al contracte d’arrendament que l’unia amb l’arrendador i en el seu lloc, amb els mateixos drets i obligacions derivats d’aquest mateix contracte, entrarà el cessionari o persona que serà el nou arrendatari.

Vols que estudiem el teu cas i t’ajudem a fer el trapàs de negocis? Contacta amb nosaltres.