La Inspecció tècnica dels edificis (ITE) – obligació per a les comunitats i ara també per a certes cases unifamiliars.

La inspecció tècnica dels edificis (ITE), no és un concepte nou, ja ho teníem regulat des del 26 de febrer de 2011. És un sistema de control periòdic de l’estat dels edificis d’habitatges per tal de verificar el deure que tenen els propietaris de conservar i rehabilitar els seus immobles.

Amb la publicació oficial del “Decret 67/2015 de 5 de maig, pel foment del deure de conservació, manteniment i rehabilitació dels edificis d’habitatges mitjançant les inspeccions tècniques i el llibre de l’edifici”, es modifica i s’actualitzen certes obligacions i paràmetres que intentarem detallar.

Què és el ITE?

En primer lloc, comentar que la inspecció tècnica és visual i es fa sobre aquells elements accessibles de l’edifici. No té per objecte detectar possibles vicis ocults ni preveure causes sobrevingudes, tot i que se’n pot extreure la conveniència d’una diagnosi més acurada.

L’ha de dur a terme un tècnic amb titulació d’arquitecte, aparellador, arquitecte tècnic o enginyer de l’edificació, contractat pels titulars de l’edifici a inspeccionar. Aquest professional a d’emetre un informe que detalla les característiques de l’edifici, es fa constar el seu estat de conservació i les possibles deficiències aparents constructives i funcionals i que puguin afectar els elements comuns. També compte amb propostes que s’aconsellin tècnicament per a la millora de la sostenibilitat, la eco-eficiència, la funcionalitat i les condicions d’accessibilitat de l’edifici. L’informe és previ a l’obtenció del Certificat d’Aptitud de l’Edifici, expedit per l’Administració.

La vigència en edificis sense deficiències o amb deficiències lleus és de DEU ANYS.

Quines són les qualificacions?

Les possibles qualificacions, en cas d’haver-hi deficiències poden ser:

• MOLT GREUS: Pel seu abast i gravetat representen un risc imminent i generalitzat per a l’estabilitat de l’edifici i la seguretat de persones i bens i requereixen una intervenció immediata (desallotjament de l’edifici, altres mesures urgents i cautelars o, en el seu cas, la declaració de ruïna).

• GREUS: Per la seva incidència representen una situació de risc imminent per a l’estabilitat o la seguretat de determinants elements de l’edifici o greus problemes de salubritat que pressuposen un risc per a la seguretat de persones o béns i requereixen l’adopció de mesures cautelars prèvies a l’execució de les obres d’esmena d’aquestes deficiències.

• IMPORTANTS: Són les que malgrat no presentar, en un principi, un risc imminent ni per a l’estabilitat de l’edifici ni per a la seguretat de les persones, afecten a la salubritat i funcionalitat i fan necessària una intervenció correctora que no pot quedar relegada a treballs de manteniment.

• LLEUS: Són aquelles que fan necessària la realització de treballs de manteniment preventiu i/o corrector per a evitar el seu agreujament o l’aparició de noves lesions.

Si existèixen qualificions greus o molt greus, què passa?

En cas de que existeixin deficiències greus o molt greus, caldrà que el tècnic comuniqui de manera immediata tant a la propietat com a l’Ajuntament (comunicat de situació de risc), la situació de risc imminent i, en el seu cas, la proposta de mesures de seguretat cautelars i urgent a adoptar amb caràcter previ a l’execució de les obres.

Les comunitats de propietaris, en cas de deficiències importants, i un cop rebut l’informe de la inspecció tècnica de l’edifici (IITE), disposaran de 12 mesos per fixar un programa de rehabilitació que els permeti executar les obres segons el calendari i les fases acordades. El termini es redueix a 6 mesos en cas de deficiències molt greus i greus.

Aquest informe, caldrà afegir-ho al Llibre de l’edifici, definit com a conjunt de documents o fitxers, sigui quin sigui el seu format, que donen informació sobre les característiques de l’edifici i donen a la propietat instruccions d’ús i de manteniment necessaris per allargar la vida útil de l’edifici i evitar la seva degradació.

El Llibre de l’edifici constarà dels següents documents:

• L’informe d’inspecció tècnica (IITE).
• Document acreditatiu de la seva presentació a l’Administració.
• Comunicat de situació de risc a l’Ajuntament si s’escau.
• Programa de rehabilitació en cas d’existir deficiències amb l’acord d’aprovació de la comunitat i el seu finançament .
• Certificats final d’obres que s’executin a l’edifici .
• Certificat d’aptitud, si en disposa .
• Certificat de l’Eficiència Energètica, si en disposa .
• Documents que en justifiquin la realització de les operacions de reparacions, manteniment i rehabilitació, empreses que les han realitzat i garanties donades .
• Pressupostos i contractes d’obres, manteniment i honoraris professionals .
• Certificat d’inscripció en el Registre d’Instal·lacions de Seguretat Industrial de Catalunya de les instal·lacions comuns de baixa tensió, gasos combustibles, instal·lacions petrolíferes instal·lacions tèrmiques i d’ascensors .
• Certificats d’inspeccions tècniques d’instal·lacion comuns sotmeses a reglamentació de seguretat.

Què diu el nou decret:

El Decret és d’aplicació, tant als edificis unifamiliars (cases), com en els edificis plurifamiliars (pisos), a on existeixi l’ús d’habitatge, sense perjudici d’altres usos diferents del residencial. Cal fer esment que no serà obligatori l’ITE  als edificis unifamiliars, a on la seva edificació principal, estigui separada 1,5 metres, o més, de la via pública, de zones d’ús públic i de les finques adjacents o confrontats.

El cost econòmic derivat de la inspecció tècnica és a càrrec de les persones obligades a la realització de la inspecció.

En els actes i contractes de transmissió, els transmitents o venedors han de lliurar als adquirents, en el cas que l’edifici estigui obligat a passar la inspecció, una còpia de l’informe de la Inspecció Tècnica realitzada i del certificat d’aptitud.

La llei del Dret a l’Habitatge (art. 124) considera com a infracció greu el no disposar de l’informe d’inspecció de l’edifici (IITE) quan aquest sigui exigible. -Multa de fins a 90.000 euros-.

Si no es pot disposar del certificat d’aptitud i de l’informe tècnic de l’edifici per causes que hauran de quedar degudament justificades davant del fedatari públic, la persona adquirent podrà exonerar al transmitent de manera expressa d’aquesta obligació. Els notaris i registradors han d’informar d’aquestes obligacions i fer constar, si escau, l’exoneració en els actes de transmissió.

Tots els edificis s’han de sotmetre a inspecció tècnica abans dels 45 anys d’antiguitat,  i per els habitatges unifamiliars, fer esment que mentre que disposin de cèdula vigent en el moment d’assolir els terminis no tenen l’obligació de presentar l’ITE fins a la data en què caduqui aquesta cèdula d’habitabilitat.

Els terminis estipulats amb el nou Decret són els següents :