L’Estat reforma la llei per anul·lar l’IBI urbà en el sòl urbanitzable sense desenvolupar

Com queda la llei per anul·lar IBI urbà en el sòl urbanitzable? T’ho expliquem en aquest article.

Sense gaire rebombori, s’ha publicat la Llei 13/2015, de 24 de juny, de reforma de la Llei Hipotecària aprovada per Decret de 8 de febrer de 1946 i del text refós de la Llei de Cadastre Immobiliari, aprovat per Reial Decret Legislatiu 1/2004, de 5 de març.

IBI urbà en el sòl urbanitzable

Aquesta Llei, en la part de reforma de la Llei Hipotecària, té com a objectiu la coordinació entre el Cadastre i el Registre de la Propietat, dotant de major grau d’encert a la representació gràfica dels immobles, incrementat la seguretat jurídica en el tràfic immobiliari i procurant la simplificació administrativa. Per a això, es modifiquen els articles 9 i 10 de la Llei Hipotecària, en els quals es regula el marc general de les relacions entre ambdues institucions i els articles 198 a 210 de la mateixa Llei, en els quals s’estableix el marc específic en cada un dels procediments registrals particulars.

Però, també s’inclou en la Llei, i principal objecte d’aquest article, el text refós de la Llei del Cadastre Immobiliari (d’ara endavant TRLCI), on es modifiquen els articles 11 i 18 per, d’una banda, preveure la incorporació en el Cadastre de fets posteriors a la coordinació de l’immoble, i de l’altra, per recollir el procediment de rectificació de la descripció gràfica cadastral quan es derivi d’un dels procediments de coordinació amb el Registre de la Propietat. Així mateix es modifica el TRLCI per recollir el recent criteri jurisprudencial (STS de 30 de maig de 2014, recurs nombre 2362/2013) que considera que els sòls urbanitzables sense planejament de desenvolupament detallat o detallat han de ser classificats com a béns immobles de naturalesa rústica i fixar nous criteris per a la seva valoració tenint en compte les seves circumstàncies de localització. Per agilitzar i regular el canvi de classificació d’aquests sòls urbanitzables s’adapta el règim transitori de la Llei i es modifica el procediment simplificat de valoració col·lectiva, el que també permetrà en endavant adaptar amb major agilitat els criteris de valoració continguts en les Ponències de valors cadastrals als canvis en les circumstàncies urbanístiques dels immobles, sense necessitat d’aprovar noves Ponències.

En aquest sentit, exposem breument, quins efectes comportarà aquest canvi legislatiu, segons ho detalla la Sra. Betlem Navarro Heras. Directora General del Cadastre:

Nova classificació del sòl urbanitzable sense ordenació detallada

(Article 7.2.b TRLCI)

Es modifica la delimitació del sòl de naturalesa urbana per adaptar-se a la doctrina de la Sentència del Tribunal Suprem de 30 de maig de 2014, dictada en el recurs 2363/2013 de cassació en interès de llei, que estableix que els sòls urbanitzables només poden qualificar- i valorar-se a efectes cadastrals com a sòls de naturalesa urbana “a partir del moment d’aprovació de l’instrument urbanístic que estableixi les determinacions per al seu desenvolupament” pel que mentrestant han de tenir la consideració de sòls de naturalesa rústica. Cal notar que el Tribunal Suprem no exigeix ​​que el sòl estigui ja urbanitzat o amb la reparcel·lació aprovada sinó que es tracti d’un sòl sectoritzat ordenat o amb pla parcial.

La Llei de reforma modifica la redacció de l’art. 7.2.b de la Llei del cadastre immobiliari incloent com a requisit perquè el sòl urbanitzable es qualifiqui d’urbà, a més que es trobi en sectors o àmbits espacials delimitats, que compti amb les “determinacions d’ordenació detallada o detallada, d’acord amb la legislació urbanística aplicable “.

Al mateix temps s’estableix l’obligació a càrrec dels municipis (disposició transitòria setena) de comunicar al cadastre la situació urbanística dels seus sòls urbanitzables amb l’objecte que puguin passar a sòl rústic els que no tinguin ordenació detallada o detallada.

Nova valoració del sòl urbanitzable sense ordenació detallada

(Disposició transitòria segona TRLCI)

La nova classificació del sòl urbanitzable sense ordenació detallada comporta la seva valoració d’acord amb la regulació continguda en la disposició transitòria segona de la Llei del Cadastre Immobiliari, això és, mitjançant capitalització al tres per cent de les rendes de la terra calculades en funció del tipus de cultiu.

La Llei de reforma modifica la citada disposició transitòria segona per permetre que en el cas de sòls urbanitzables, la valoració tingui en compte la localització, mitjançant l’aplicació d’uns mòduls aprovats per ordre ministerial.

En tant es dicta aquesta ordre, amb caràcter transitori, s’aplicaran els mòduls de l’ordre EHA / 3188/2006, amb una reducció del 40%. I al valor resultant se li aplicarà el coeficient de referència al mercat de 0,5.

Aquests criteris de valoració només són aplicables als procediments de valoració que s’iniciïn amb posterioritat a l’entrada en vigor de la reforma legal.

Procediment i entrada en vigor de la nova classificació i valoració del sòl urbanitzable sense ordenació detallada

(Article 30.2 i disposició transitòria setena TRLCI)

La Llei de Reforma modifica l’art. 30 i la disposició transitòria setena de la Llei del cadastre immobiliari per a regular el procediment i entrada en vigor de la nova classificació i valoració del sòl urbanitzable sense ordenació detallada. A l’efecte hem de distingir entre situacions existents i noves.

• Per Les situacions noves, per canvis en el planejament, es preveu l’aplicació del procediment simplificat de valoració col·lectiva per:
  • 1r.- Re-classificar com a rústic i valorar, si s’escau, per localització, el sòl que per anul·lació o modificació del planejament urbanístic perd la seva condició de naturalesa urbana. Els efectes se situen en l’1 de gener següent al de la modificació o anul·lació del planejament (amb el límit l’1 de gener de 2015).
  • 2n.- Valorar per localització, el sòl que sent rústic passa a ser urbanitzable sectoritzat per una modificació del planejament urbanístic. En aquest cas els efectes són l’1 de gener següent al de la modificació del planejament (amb el límit l’1 de gener de 2015).
• Per Les situacions existents, és a dir, per als sòls urbanitzables sense ordenació detallada que en la data d’aprovació de la llei estiguessin classificats com urbans, s’estableix un règim transitori per a la seva nova classificació com a rústics i valoració per localització establint com a data d’efecte l’1 de gener de l’any en què s’iniciï el procediment simplificat de valoració col·lectiva.

Ampliació de l’àmbit d’aplicació del procediment simplificat de valoració col·lectiva

(Article 30.2 TRLCI)

S’amplia l’àmbit d’aplicació del procediment simplificat de valoració als diferents supòsits de modificació de les circumstàncies urbanístiques dels immobles. Amb això es permet una adaptació més àgil dels criteris de valoració continguts en les Ponències de valors cadastrals sense necessitat d’aprovar noves Ponències. Així, entre d’altres, es contemplen els següents nous supòsits d’aplicació del procediment

– Modificació del planejament pel qual el sòl urbanitzable passa a tenir ordenació detallada.

– Modificació del planejament pel qual el sòl passa a classificar-se com urbà.

– Aprovació de la reparcel·lació del sòl urbanitzable.

– Anul·lació o modificació del planejament pel qual el sòl perd la consideració de naturalesa urbana.

– Modificació o aprovació del planejament que classifiqui sòl de naturalesa rústica com urbanitzable sectoritzat.

La nova valoració cadastral té efecte l’1 de gener de l’any següent a l’aprovació, modificació o anul·lació del planejament.

Ajust del valor dels sòls urbanitzables amb ordenació detallada

(Article 30.2. D) TRLCI)

Els sòls urbanitzables que en comptar amb ordenació detallada segueixen tenint la qualificació d’urbans a efectes cadastrals, poden tenir un valor desfasat en relació amb el mercat actual. Per poder ajustar el valor d’aquest tipus de sòls sense necessitat de fer una ponència parcial, la Llei de reforma incorpora un nou apartat a l’article 30.2 de la Llei del cadastre immobiliari per a permetre la utilització del procediment simplificat aplicant els mòduls específics que per als diferents usos d’aquests sòls estan previstos en l’en l’ordre ministerial vigent. Els efectes de la nova valoració se situen en l’1 de gener de l’any en què s’inicia el procediment. Aquest procediment està especialment pensat per a situacions en què cal baixar el valor cadastral.

Ampliació dels supòsits de comunicació al cadastre d’alteracions dels béns immobles

(Article 14 TRLCI)

Amb l’objecte de reduir càrregues als ciutadans i tenir més actualitzada la informació cadastral, s’amplien els supòsits de comunicació al Cadastre per fedataris i administracions públiques d’alteracions en els béns immobles que supleixen l’obligació de declarar del titular. Així:

– De la informació que remeten notaris i registradors també serà comunicació la corresponent a una quota indivisa del dret de propietat, usdefruit, superfície o concessió administrativa i no només l’adquisició o consolidació de la propietat de la totalitat de l’immoble com venia sent fins ara ( modificació de l’apartat a) de l’art.14).

– Es podran completar les dades de cotitularitat de béns immobles i dades identificatives dels titulars cadastrals mitjançant la informació de la qual tingui coneixement l’Agència Estatal d’Administració Tributària via aplicació dels tributs, especialment a través de les campanyes d’IRPF. Tot això amb independència de la data en què es van realitzar els actes en virtut dels quals van tenir lloc els canvis de titularitat en els immobles (modificació apartat d) de l’art. 14).

– El Ministeri d’Agricultura, Alimentació i Medi Ambient ha de comunicar els canvis de cultiu o d’aprofitament dels béns immobles rústics dels quals tingui coneixement en la gestió dels ajuts de la Política Agrícola Comuna (nou apartat e) de l’art. 14).

Noves ponències parcials nacionals per a la valoració d’immobles singulars

(Articles 26 i 29 TRLCI)

S’amplia l’àmbit d’aplicació de les ponències parcials al cas de ponències nacionals per a immobles que per les seves característiques constructives requereixen d’una valoració singularitzada, com poden ser els camps de golf, estacions d’esquí o càmpings. Aquestes ponències de fixar els criteris de valoració però no desencadenaran un procediment de valoració col·lectiva. Així, la valoració d’immobles es realitzarà de manera successiva, mitjançant l’aplicació de la ponència nacional específica quan no estiguin ja valorats i no hi hagi criteri en la ponència total del municipi.

Conclusions i valoració sobre l’anul·litat de l’ IBI urbà en el sòl urbanitzable

El canvi en la llei, que també tindrà un impacte notable en els ajuntaments que recapten aquest impost, no es produeix perquè el Govern espanyol vulgui que els propietaris de terres paguin menys sinó per acatar una sentència del Tribunal Suprem de maig de 2014 que va establir que els terrenys urbanitzables no poden valorar-se a efectes de pagament de la contribució com si fossin urbans (molt més cars) fins que no tinguin aprovat l’instrument urbanístic que els desenvolupi. És a dir, hauran de tributar com a terrenys rústics fins que tinguin una ordenació detallada, amb un pla parcial o de sectorització aprovat.

Aquesta modificació de la llei entrarà en vigor l’1 de novembre d’aquest any. Des d’aquest moment, els ajuntaments estan obligats a comunicar a la Direcció General del Cadastre la situació urbanística de les seves sòls urbanitzables perquè puguin passar a la situació de rústic els que no tinguin ordenació detallada. És a dir, ha de ser l’ajuntament el que informi i actualitzi les dades cadastrals per començar a cobrar menys als propietaris.

La decisió del Suprem en 2014 que ha comportat aquesta modificació de les lleis hipotecària i del cadastre immobiliari té el seu origen en 2007, en un conflicte entre l’Ajuntament de Badajoz i els propietaris d’uns terrenys als quals va requalificar finques rústiques com urbanes i aquests van lluitar per seguir pagant l’IBI rústic.

La sentència modifica el valor cadastral d’un terreny però no la seva qualificació, així que un sòl urbanitzable seguirà sent urbanitzable encara que pagui com a rústic fins que sigui desenvolupat. La pròpia directora general del Cadastre, Belén Navarro, destaca que, amb aquesta Llei, en total es modifiquen quatre articles de la llei hipotecària i dos de la llei del cadastre immobiliari. Apunta que els urbanitzables sense ordenació detallada que pagaran com a rústic es valoraran “mitjançant capitalització al 3% de les rendes de la terra calculades en funció del tipus de cultiu” i es tindrà en compte la seva ubicació mitjançant l’aplicació d’uns “mòduls aprovats per ordre ministerial “.

Mentre no surti aquesta ordre, amb caràcter transitori, s’aplicaran els mòduls de l’ordre de 2006 que inclou una “reducció del 40%” i amb una aplicació al valor resultant d’un coeficient de referència al mercat del 0,5% (només després d’entrar en vigor aquesta reforma).

La nova legislació també distingeix entre situacions noves, per canvis en el planejament d’un ajuntament (en els quals es preveu l’aplicació del procediment simplificat de valoració col·lectiva) i situacions existents. Suposa a més una modificació del procediment simplificat de valoració col·lectiva i no serà necessari aprovar noves ponències.

Si vols saber com afecta aquesta modificació de la llei a l’IBI urbà en el sòl urbanitzable del seu immoble, contacti amb nosaltres.