Desnonament o reclamació d’impagament de rendes de lloguer?

Una de les preocupacions més grans és com tramitar la reclamació d’impagament de rendes de lloguer per part dels propietaris.

Sens dubte, els llogaters estan obligats en els contractes d’arrendament, tal com s’estipula en l’article 1.555 del Codi Civil, al pagament de la renda que s’hagi pactat. Per això, en cas d’incompliment, és a dir, quan l’arrendatari es trobi en una situació d’impagament de rendes, el propietari podrà exigir tant la resolució del contracte, com el pagament de les quantitats degudes, d’acord amb l’article 27.2 a) de la Llei d’Arrendaments Urbans.

Desnonament o reclamació d’impagament de rendes de lloguer?

El desnonament és aquell procediment especial que permet al propietari resoldre (extingir) el contracte d’arrendament quan el llogater incompleix la seva obligació de pagament de la renda, i conseqüentment, desnonar-lo (fer-lo fora) de l’habitatge o local que li té arrendat. Al desnonament s’hi permet l’acumulació de l’acció de reclamació de les rendes impagades.

Per tant podem afirmar que qualsevol situació d’impagament en els contractes d’arrendament és motiu suficient per iniciar un procediment de desnonament, que comportarà la finalització del contracte i el conseqüent llançament (acte en el qual s’obliga a l’inquilí a abandonar la finca), i a més la condemna a l’arrendatari al pagament de les rendes degudes. Aquest procediment es pot iniciar quan deixi de pagar alguna de les mensualitats pactades entre parts en el contracte. N’hi haurà prou amb que estigui pendent el pagament d’una mensualitat per poder plantejar la demanda de desnonament.

Quin és el procediment a seguir per iniciar una acció de desnonament per falta de pagament?

El primer que s’ha de fer abans d’iniciar el procediment és demostrar una sèrie de fets per part del propietari, és a dir:

Que és l’arrendador de la finca objecte d’arrendament. Es pot fer amb el contracte, o amb els rebuts corresponents, lliurats per l’arrendador en relació amb pagaments anteriors del mateix contracte.

Que l’immoble està llogat, el que es pot acreditar amb el contracte d’arrendament.

Posteriorment, s’ha de redactar la demanda per part d’un advocat, que s’ha d’interposar amb advocat i procurador, en el partit judicial en què estigui la finca.

Què és l’enervació?

L’enervació, és la possibilitat de finalitzar el procés de desnonament per falta de pagament de les rendes degudes per part de l’arrendatari si aquest li paga al propietari l’import total de les rendes que deu, i més de la quantitat equivalent a les costes que es hagin originat fins al moment, sempre que ho faci en un moment previ a la celebració de la vista (article 22.4 de la Llei d’enjudiciament civil).

Ara bé, no es donarà la possibilitat d’enervació en els casos següents:

o    Quan l’arrendatari hagi enervat el desnonament en una ocasió anterior, ja que aquest només pot disposar d’aquesta facultat una única vegada durant el procés.

o    Quan l’arrendador hagi requerit de pagament l’arrendatari i aquest no hagi efectuat el pagament corresponent, sempre que tal requeriment es faci amb un mes d’antelació a la presentació de la demanda de desnonament.

Què pot fer el demandat en rebre la demanda?

Un cop s’ha interposat la demanda i aquesta s’admet a tràmit, el secretari judicial concedirà al demandat un termini de 10 dies perquè aboni les quantitats pendents que se li reclamen a la demanda.

Després d’això, en funció de la conducta de l’arrendatari, poden produir-se tres possibilitats:

o    Que s’aboni al arrendador les quantitats pendents de pagament fins al moment. En aquest cas, s’arxivarà el procediment.

o    Que resti passiu a la interposició de la demanda. En aquest cas, el procés finalitzarà sense necessitat de celebrar el judici, amb un decret que dictarà el secretari judicial.

o    Que s’oposi a la demanda, la qual cosa ha de portar a efecte mitjançant un escrit signat per un advocat i procurador. En aquest escrit, el demandat ha d’al·legar tots els motius pel que, al seu parer, no deu en tot o part la quantitat reclamada (article 440.3 Llei Enjudiciament Civil).

Quins documents s’han de presentar adjunts a la demanda de desnonament per falta de pagament?

Els documents que s’han de presentar juntament amb la demanda són els següents:

o    La escriptura o nota simple que acrediti ser-ne propietari o administrador.

o    El contracte de lloguer.

o    El poder general per a plets que s’atorga en qualsevol Notaria a favor de l’advocat o procurador que intervindran en la defensa dels interessos del client.

o    El requeriments que s’han enviat al demandat prèviament a la demanda de desnonament (normalment burofax).

Quins són les possibles opcions que ens podem trobar davant la demanda judicial per reclamació d’impagament de rendes o per desnonament?

El passat 1 de novembre del 2011 entrava en vigor la Llei 37/2011, d’11 d’abril, de Mesures d’Agilització Processal. Pretenia que els processos judicials fossin més àgils i ràpids, reformant la normativa processal dels àmbits civil, penal, laboral i administratiu. Aquesta Llei reformava la Llei 1/2000, de 7 de gener, d’Enjudiciament Civil (la llei que tracta sobre el procés judicial civil, en endavant LEC), i concretament en el desnonament per falta de pagament de la renda per part del llogater.

En virtut d’aquesta nova Llei, el desnonament per falta de pagament amb reclamació de rendes pot dur-se a terme sense haver de celebrar judici (com passava amb anterioritat a l’entrada en vigor de la Llei). Ara, quan s’interposa la demanda per part del propietari, el Jutjat notifica al llogater sobre la presentació de la demanda i li dóna 10 dies per tal que o bé pagui i/o desallotgi la finca, o bé s’oposi a la demanda; al requeriment s’informa del dia i hora en què es celebraria l’eventual judici en cas d’oposició, així com del dia i hora en què s’efectuarà el llançament (s’obliga a abandonar l’immoble arrendat).

Si el llogater no atén el requeriment del Jutjat, és a dir, ni desallotja l’immoble, ni paga la totalitat del deute, ni s’oposa a la demanda, el Secretari Judicial dicta un decret judicial donant per finalitzat el procediment, podent-se iniciar l’execució del demandat. L’execució comprendrà tant el seu llançament a la data fixada al requeriment, com l’embargament del patrimoni del llogater per satisfer el deute reclamat en concepte de rendes impagades.

En el cas que el llogater atengués el requeriment només en relació al desallotjament de l’immoble, sense més, el Secretari Judicial dictarà un decret judicial declarant resolt el contracte d’arrendament i finalitzat el procediment en relació al desnonament, podent-se iniciar l’execució del demandat com en el cas anterior.

Si el llogater paga la totalitat del deute, el procediment finalitza mitjançant un decret judicial. Aquesta possibilitat es contempla a l’article 22.4 de la LEC, que es coneix com el dret a enervar l’acció que té el llogater si es donen les circumstàncies que requereix aquest article 22.4.

Només en el cas que el llogater s’oposi a la demanda es convoca a les parts demandant (propietari) i demandada (arrendatari) a la celebració d’un judici, dictant-se dins dels sis dies següents al judici sentència per part del Jutge sobre els fets controvertits que han motivat l’oposició per part del llogater. Si se’l condemna, el llançament es farà efectiu a la data fixada al requeriment i paral·lelament se l’executarà per les rendes impagades.

Aquesta modificació que pretenia simplificar els procediments, no sempre es tradueix en menys temps, sobretot per la carga de treball dels Jutjats. Sens dubte, l’assessorament de professionals pot fer que no ens perdem davant la complexitat jurídica.

Si té algun dubte més sobre reclamació d’impagament de rendes  o per desnonament, contacti amb nosaltres.