Resum Real Decret llei 11/2020 de 31 de març, per al que s’adopten mesures urgents complementàries a l’àmbit social i econòmic per a fer front al COVID-19

Presentem les mesures urgents complementàries a l’àmbit social i econòmic en matèria d’afectacions als contractes d’arrendament d’habitatges habituals des de la perspectiva de l’arrendador.

En data 1 d’abril 2020, s’ha publicat en el BOE, el Real Decret llei 11/2020 de 31 de març, per al que s’adopten mesures urgents complementàries a l’àmbit social i econòmic per a fer front al COVID-19, que té una entrada en vigor a partir del dia 2 d’abril de 2020.

La regulació que introdueix en matèria d’arrendament d’habitatge, concretada en els articles del 1 al 8 de l’esmentat Real  Decret Llei. I resumint la seva afectació, des de la perspectiva de l’arrendador, els hi facilitem el següent resum pràctic.

Prèvia:

És important tenir en compte que totes les mesures que a continuació s’explicaran, tant sols tenen efectes per a contractes d’arrendament d’HABITATGES a l’empara de la LAU 1994 i les seves posteriors modificacions. Per tant, queden exclosos aquells contractes que es regeixen per la LAU 1964 ( col·loquialment coneguts com indefinits), pels regulats pel Real Decreto Ley 2/1985 (conegut com Decreto Boyer) i els d’ ús diferent a habitatge habitual (contractes temporals).

Resum Text legal

En el Real Decret llei 11/2020 de 31 de març, per al que s’adopten mesures urgents complementàries a l’àmbit social i econòmic per a fer front al COVID-19, disposa en la Secció 1ª sobre Mesures dirigides a famílies i col·lectius vulnerable, dins del Capítol I, amb el títol de Mesures de recolzament als treballadors, consumidors, famílies i col·lectius vulnerables; i disposa el següent articulat:

Articulo 1. Suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional.

Articulo 2.  Prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.

Artículo 3. Moratoria de deuda arrendaticia

Artículo 4. Aplicación automática de la moratoria de la deuda arrendaticia en caso de grandes tenedores y empresas o entidades públicas de vivienda.

Artículo 5. Definición de la situación de vulnerabilidad económica a efectos de obtener moratorias o ayudas en relación con la renta arrendaticia de la vivienda habitual.

Artículo 6. Acreditación de las condiciones subjetivas.

Artículo 7. Consecuencias de la aplicación indebida por la persona arrendataria de la moratoria excepcional de la deuda arrendaticia y de las ayudas públicas para vivienda habitual en situación de vulnerabilidad económica a causa del COVID-19.

Artículo 8. Modificación excepcional y transitoria de las condiciones contractuales de arrendamiento en el caso de arrendadores no comprendidos entre los recogidos en el artículo 4 como consecuencia del impacto económico y social del COVID-19.

Artículo 9. Aprobación de una línea de avales para la cobertura por cuenta del Estado de la financiación a arrendatarios en situación de vulnerabilidad social y económica como consecuencia de la expansión del COVID-19.

Artículo 10. Nuevo programa de ayudas para contribuir a minimizar el impacto económico y social del COVID-19 en los alquileres de vivienda habitual.

Article 1: regula la suspensió temporal de desnonaments i llançaments.

A més, un cop finalitzat l’estat d’alarma, en aquells casos de procediments de desnonament que tinguin a veure amb contractes de lloguer, i sempre que l’arrendatari acrediti davant el Jutjat trobar-se en una situació de vulnerabilitat social o econòmica sobrevinguda com a conseqüència dels efectes d’expansió del Covid-19 que li impossibiliti trobar una alternativa habitacional per a ell i per a les persones amb les que convisqui, s’iniciarà una suspensió extraordinària de l’acte de llançament, i si aquest no estigués assenyalat, se suspendrà el termini o la celebració de la vista, per un període màxim de sis mesos des de l’entrada en vigor d’aquest Reial decret-llei.

L’arrendador que pugui resultar afectat per una suspensió i acrediti trobar-se també en situació de vulnerabilitat social o econòmica, caldrà que es tingui en compte per a l’establiment del termini de suspensió i les mesures de protecció social a adoptar.

Article 2: Pròrroga dels contractes i tàcites reconduccions que acaben durant l’estat d’alarma i fins 2 mesos després de la finalització d’aquest estat.

En caràcter general serà de 6 mesos. Aquesta pròrroga s’aplicarà només en els casos que l’arrendatari ho sol·liciti a l’arrendador; en aquest cas, l’arrendador haurà d’acceptar la pròrroga tot i que el Decret preveu la possibilitat que el termini pugui ser pactat entre les parts i per tant inferior a 6 mesos (sempre i quan hi hagi acord entre les parts). L’esmentada pròrroga haurà de ser amb les mateixes condicions contractuals (preu) que el contracte que s’allarga.

Articles 3, 4 i 8: Moratòria pagaments lloguers, diferenciant grans tenidors de propietaris particulars.

En aquests articles en els quals es regulen les moratòries en els pagaments dels lloguers, es fa una diferenciació inicial entre els propietaris que son grans tenidors i la resta.

Quí és “Propietari gran tenidor”: És aquella persona física o jurídica que excloent garatges i trasters, és propietari de més de 10 immobles urbans (es presuposa que el legislador es referix a habitatges), o que tinguin el conjunt dels seus habitatges més de 1.500m² construïts.

És important tenir en compte que la moratòria del pagament de lloguer no és automàtica i que per tant és necessari que la sol·liciti aquell arrendatari que es trobi en situació de vulnerabilitat en el termini màxim d’un mes de l’entrada en vigor del Decret (1 de maig és termini màxim)

S’hauran de respectar els acords que prèviament a l’entrada en vigor de l’actual decret haguessin arribat els arrendadors i els arrendataris.

En casos en que no s’hagués arribat a un acord previ entre arrendador i arrendatari i un llogater en estat de vulnerabilitat sobrevingut pel COVID-19 sol·liciti una moratòria del pagament del lloguer, el propietari tindrà 7 dies laborables per a comunicar quina decisió escull entre les dues següents alternatives:

1. a) Una reducció del 50% de la renda durant el temps que duri l’estat d’alarma i fins un màxim de 4 mesos en el cas que l’arrendatari continuï trobant-se en estat de vulnerabilitat.
2. b) Un ajornament o aplaçament dels lloguers durant la vigència de l’estat d’alarma i a les següents mensualitats, prorrogables mes a mes fins a un màxim de 4 mesos en cas que l’arrendatari es segueixi trobant en situació de vulnerabilitat. El fraccionament de les rendes ajornades es farà durant els propers 3 anys i sempre dintre del termini de vigència del contracte d’arrendament o de qualsevol de les seves pròrrogues.

Efectes als propietaris no gran tenidors (són tots els propietaris que no compleixin els requisits per ser grans tenidors).

En aquests casos també serà necessària la sol·licitud per part de l’arrendatari, que hagi esdevingut en situació de vulnerabilitat pel COVID-19, dintre del mes següent a l’aprovació del decret.

Igualment es respectaran els acords que entre arrendador i arrendatari s’haguessin arribat amb anterioritat a la publicació d’aquest decret-llei.

En els casos en que no s’hagués arribat a un acord previ entre arrendador i arrendatari, i en el que el llogater, en estat de vulnerabilitat sobrevingut pel COVID-19, sol·liciti una moratòria o reducció en el pagament del lloguer, el propietari tindrà 7 dies laborables per a comunicar les condicions d’aplaçament o fraccionament dels lloguers que accepta o plantejar possibles alternatives, si és del cas.

En aquest cas i a diferència dels grans tenidors, l’arrendador pot no acceptar cap acord sobre l’aplaçament dels llogures, i en aquest cas l’arrendatari podrà tenir accés al programa d’ajudes transitòries i de finançament, si compleix amb els requisits previstos pel Gobierno de España. (Les ajudes estan pendents actualment de publicació).

Articles 5, 6 i 7: Definició de persones en estat de vulnerabilitat a causa del COVID-19, forma d’acreditació i conseqüències de l’aplicació indeguda per part d’un arrendatari de la moratòria de pagament de lloguers.

Per tal de ser considerada una persona amb situació de vulnerabilitat econòmica sobrevinguda a causa del COVID-19 serà necessària la concurrència de dues situacions:

1. a) Que la persona obligada al pagament es trobi a l’atur, en un ERTE , hagi reduït la seva jornada laboral o hagi patit una pèrdua substancial d’ingressos. Sempre i quan en el mes anterior a la sol·licitud de la moratòria el conjunt de la unitat familiar no arribés en caràcter general a tres vegades l’IPREM (Indicador Públic de Renda d’Efectes Múltiples). Aquest import s’incrementarà amb diferents coeficients en casos especials com tenir fills, ser major de 65 anys, tenir minusvàlues, etc..

L’IPREM mensual per a l’any 2020 és de 537,84.-€

1. b) Que la renda arrendatària, més les despeses de subministraments bàsics, resulti superior o igual al 35% dels ingressos nets que rebi el conjunt dels membres de la unitat familiar.

Aquells arrendataris o qualsevol persona de la seva unitat familiar siguin propietaris o usufructuaris d’algun habitatge dintre del territori espanyol, no es podran considerar supòsits de vulnerabilitat econòmica a conseqüència de l’emergència sanitària ocasionada pel COVID-19.

Per tal d’acreditar els supòsits anteriors, el decret en el seu article 6, defineix quina és la documentació a aportar. En el cas que l’arrendatari no pogués obtenir la documentació a l’hora de fer la petició de la moratòria del lloguer, la podrà suplir temporalment per una DECRLARACIÓ AUTORRESPONSABLE. En tal cas, tindrà un mes des de la finalització de l’estat d’alarma, per a presentar la documentació requerida.

Finalment, destacar que la normativa també preveu la possible picaresca d’alguns arrendataris. Aquells  que no trobant-se en cap de les situacions anteriorment descrites, vulguin aprofitar-se del context i acollir-se a la moratòria en el pagament dels lloguers. En aquests casos, s’entendrà que aquests arrendataris seran responsables dels danys i perjudicis que s’hagin pogut produir. Així com de les despeses generats per l’aplicació d’aquestes mesures excepcionals, sense perjudici de les responsabilitats d’altre ordre en que poguessin concórrer. L’import de danys, perjudicis i despeses no podrà ser inferior al benefici obtingut de forma indeguda obtingut per la persona arrendatària.

Articles 9 i 10: programa d’ajudes a arrendataris.

Aquells arrendataris que compleixin amb els requisits contemplats a l’article 5 i que d’acord amb el decret-llei s’acullin al programa d’ajudes per a contribuir a minimitzar l’impacte econòmic i social del COVID-19 en els lloguers d’habitatge habitual, podran sol·licitar a les entitats financeres una ajuda en forma de finançament (avalat per l’Estat a través de l’ICO), que haurà de destinar-se íntegrament al pagament de la renda de lloguer i cobrirà un màxim de 6 mesos. L’import màxim de l’ajuda serà de 900.-€ mensuals o el 100% de la renda en cas de lloguers inferiors.

La devolució d’aquests imports es podrà fer fins a un termini de 6 anys. Amb la possibilitat de prorroga per un termini de 4 anys més, sense que en cap cas es meritin interessos o despeses.

En els articles següents es segueix desenvolupant l’ajuda complementària a persones en situació de desnonament i que siguin objecte de violència de gènere, qüestions referents als requisits de moratòries de crèdits hipotecaris i sense garantia hipotecaria i segueix amb les diferents ajudes als treballadors autònoms. Totes aquestes qüestions, tot i ser de gran interès, entenem que no són d’aplicació pràctica com a informació útil a l’arrendador d’un habitatge, i justifiquen un resum informatiu independent.

Necessites ajuda per aplicar aquesta o altres mesures? Contacta amb nosaltres i t’assessorarem.