Blog

Assessoria integral amb experiència contrastada

 Resum del Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo

 Resum del Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo

Mesures per reduir les despeses de PIMES i autònoms, sobre els arrendaments de locals de negocis o d’indústria.  

En data 22 d’abril 2020, s’ha publicat en el BOE, el Real Decret Llei 15/2020, de 21 d’abril, amb entrada de vigència i aplicació a data 23 d’abril de 2020, en el que es legisla, entre altres qüestions, una sèrie de disposicions amb la intencionalitat de reduir les despeses de les PIMES (Petites i mitjanes empreses) i dels autònoms.

Prèvia:

La justificació de les mesura legislativa, la trobem en la part expositiva del mateix RDL 15/2020, al·legant que com a conseqüència de les mesures excepcionals adoptades pel Reial Decret 463/2020, de 14 de març, pel qual es declara l’estat d’alarma per a la gestió de la situació de crisi sanitària ocasionada pel COVID-19, moltes activitats econòmiques s’han vist obligades a suspendre o reduir significativament la seva activitat. Aquesta situació ha comportat una falta o minvament d’ingressos, podent provocar la incapacitat financera d’autònoms i pimes per afrontar el compliment de les seves obligacions de pagament de renda de locals de lloguer, ja sigui total o parcial, i literalment indica que aquest fet, posa en seriós risc la continuïtat de les seves activitats.

Resum text legal:

La part dispositiva que desitgem abordar en aquest article, està en el seu Capítol I, amb l’enunciat: “Mesures per reduir les despeses de PIMES i autònoms”, amb el següent articulat:

Article 1. Arrendaments per a ús distint del de vivenda amb grans forquilles.

Article 2. Altres arrendaments per a ús diferent del de vivenda.

Article 3. Autònoms i pimes arrendataris a l’efecte de l’article 1 i l’article 2

Article 4. Acreditació dels requisits.

Article 5. Conseqüències de l’aplicació indeguda de l’ajornament temporal i extraordinari en el pagament de la renda.

En el BOE, també s’inclouen  s’inclouen altres disposicions que anunciem seguidament:

  • Es reforça la protecció de treballadores i treballadors fixos discontinus.
  • S’amplia la cobertura de la prestació per atur als treballadors acomiadats durant el període de prova d’un nou treball.
  • S’incrementa l’àmbit d’aplicació dels ERTO per causa de força major per cobrir caigudes significatives d’activitat en aquells sectors considerats essencials que també han vist reduïts els seus ingressos.
  • Es prorroga dos mesos el caràcter preferent de la feina a distància, així com el dret d’adaptació.

Resum pràctic:

1) Quins són els requisits per a que si puguin acollir els arrendataris de locals de negoci o d’arrendament d’indústria ?

  • Han de ser autònems, professionals o PIMES.
  • Els autònoms han de trobar-se afiliats i en situació d’alta en el règim corresponent de la Seguretat Social en data 14 de març 2020.
  • Que l’activitat del autònem o PIME ha d’haver quedat suspesa a causa de l’estat d’alarma, o acreditar que la facturació en el mes natural anterior al que es sol·liciti la mesura, ha de ser com a mínim un 75% menys, que la facturació de la mitjana mensual del mateix trimestre corresponent de l’any anterior, o sigui el corresponent al segon trimestre de 2019.

 

2) Quin termini existeix per fer la sol·licitud ?

L’arrendatari podrà sol·licitar de l’arrendador en el termini d’un mes des de la vigència del present RDL 15/2020, pel que la finalització per a sol·licitar acollir-se a les mesures, finalitza el pròxim 23 de maig de 2020.

 

3) Qui està obligat a acceptar-ho?

Quan el propietari de l’immoble arrendat sigui una empresa o entitat pública d’habitatges, o un “Gran Tenidor”, estarà obligat.

El legislador, a l’igual que ens trobem en el RDL 11/2020, de 31 de març, per al que s’adopten mesures urgents complementàries en l’àmbit social i econòmic per fer front el COVID-19, defineix al “Gran Tenidor”, com a aquell titular, persona física o jurídica,  de més de 10 immobles urbans, exclosos garatges i trasters, o que tingui més de 1.500 m² construïts.

Aquesta definició ha provocat molts dubtes legals, ja que no es concreta què s’inclou com a immobles urbans, o si es refereix a immobles urbans posats en arrendament, o per exemple si s’inclouen per exemple els solars, o la residència habitual del propietari, o què succeeix quan es té merament la nua propietat o participacions de propietats indivises. Veurem si s’aporta claredat a les qüestions plantejades al Govern Estatal per part del nostre departament immobiliari.

 

4) Quines són les condicions de la moratòria o rebaixa de la renda de lloguer que es regula?

  • Quan l’arrendador sigui una empresa o entitat pública d’habitatges, o un “Gran Tenidor” :
    • L’arrendatari podrà sol·licitar de l’arrendador, la concessió d’una moratòria en el pagament de la renda arrendatícia que s’aplicarà de manera automàtica i que afectarà el període de temps que duri l’estat d’alarma i les seves pròrrogues i a les mensualitats següents, prorrogables una a una, si aquell termini fos insuficient en relació amb l’impacte provocat pel COVID-19, sense que puguin superar-se, en cap cas, els quatre mesos.
    • La dita renda s’ajornarà, sense penalització ni meritar interessos, a partir de la següent mensualitat de renda arrendatícia, mitjançant el fraccionament de les quotes en un termini de dos anys, que es compten a partir del moment en què se superi la situació al·ludida anteriorment, o a partir de la finalització del termini dels quatre mesos abans esmentat, i sempre dins del termini al llarg del qual continuï la vigència del contracte d’arrendament o qualsevol de les pròrrogues.
  • Quan l’arrendador no és una empresa o entitat pública d’habitatges, o no és un “Gran Tenidor”:
    • L’arrendador no està obligat a acceptar cap proposta o sol·licitud de l’arrendatari. Per tant, s’exigeix l’acord entre ambdues parts. Si l’arrendador ho accepta, l’arrendatari podrà sol·licitar l’ajornament temporal i extraordinari en el pagament de la renda, sempre que, aquesta moratòria de la renda, no s’hagués acordat anteriorment de forma voluntària.
    • Si així ho accepta l’arrendador, es permet l’ús de la fiança establerta en el contracte d’arrendament per a pagar la renda amb més liquiditat.
    • En cas que es disposi total o parcialment de la fiança, l’arrendatari l’haurà de reposar en el termini d’1 any des de la celebració de l’acord o en el termini que resti de vigència del contracte, en cas que aquest termini fos inferior a un any.

5) Com s’ha d’acreditar per part de l’arrendatari que es compleix amb els requisits per sol·licitar la rebaixa o moratòria del pagament de la renda de lloguer del local de negoci?

El compliment dels requisits que estableix l’article 3, s’ha d’acreditar per l’arrendatari davant l’arrendador mitjançant la presentació de la següent documentació:

  •  La reducció d’activitat s’acreditarà inicialment mitjançant la presentació d’una declaració responsable en la qual, d’acord amb la informació comptable i d’ingressos i despeses, es faci constar la reducció de la facturació mensual en, al menys, un 75 per cent , en relació amb la facturació mitjana mensual de el mateix trimestre del l’any anterior. En tot cas, quan l’arrendador ho requereixi, l’arrendatari haurà de mostrar els seus llibres comptables a l’arrendador per acreditar la veracitat de la reducció de l’activitat.
  • La suspensió d’activitat, s’ha d’acreditar mitjançant certificat expedit per l’Agència Estatal de l’Administració Tributària o l’òrgan competent de la comunitat autònoma, si s’escau, sobre la base de la declaració de cessament d’activitat declarada per l’interessat.

6) Quines conseqüències pot tenir l’aplicació indeguda de l’ajornament temporal i extraordinari en el pagament de la renda ?

Els llogaters que s’hagin beneficiat de l’ajornament temporal i extraordinari en el pagament de la renda sense reunir els requisits exigibles exposats anteriorment, seran responsables dels danys i perjudicis que s’hagin pogut produir, així com de totes les despeses generades per l’aplicació d’aquestes mesures excepcionals, sense perjudici de les responsabilitats d’un altre ordre que la conducta dels mateixos pogués donar lloc.

 

Comentaris:

Aquest RDL 15/2020, de 21 d’abril, neix de l’acord del Consell de Ministres, amb la intencionalitat d’aprovar una sèrie de mesures extraordinàries, destinades a facilitar el pagament de la renda de lloguer de locals de negocis, als autònoms, professionals i, petites i mitjanes empreses (PIMES), que han suspès o reduït dràsticament la seva activitat econòmica com a conseqüència de la declaració de l’estat d’alarma i pels efectes del COVID-19.

Amb aquestes mesures es ve a respondre a les necessitats d’autònoms i PIMES, que donat l’allargament de la situació d’excepcionalitat causada pel COVI-19, i que no tenen capacitat financera per fer front les seves obligacions de pagament del lloguer dels seus locals, i facilitar que l’activitat es recuperi en quan comenci a remetre aquesta situació d’emergència de salut pública.

El procediment establert intenta que les parts puguin arribar a un acord per com realitzar aquests pagament de renda i així ajudar a la continuïtat de les activitats que si realitzen.

Les mesures incloses en el RDL 15/2020, només obliguen als arrendadors que tenen la naturalesa de “Grans Tenidors”.

Així mateix, es regula un procediment per imposar a les parts una modulació del pagament de les rendes dels lloguers de locals que s’estén fins als dos anys.

Finalment, en cas d’aplicar la moratòria per a aquest tipus d’arrendaments, es preveu la no execució de garanties de pagament, com ara avals bancaris o assegurances d’impagament de lloguer, entre d’altres.

Entenem que, a la sortida i aplicació del present Real Decret Llei,  ja s’han sol·licitat i acordat majoritàriament, entre els arrendadors i els arrendataris de locals de negoci, afectats per les conseqüències de la declaració de l’estat d’alarma i pels efectes de la pandèmia del COVID-19, els acords de regularització i/o moratòria en les rendes arrendatícies.

 

 

Deixa un comentari