Pròrroga en els contractes d’arrendament urbans

El passat dia 27 de desembre es va publicar el Reial decret 20/2022, sobre mesures de resposta a les conseqüències econòmiques i socials de la Guerra d’Ucraïna i de suport a la reconstrucció de l’illa de La Palma i a altres situacions de vulnerabilitat.

El present comentari pretén analitzar i comentar aquest últim incís del Reial decret al qual es fa referència amb les “altres situacions de vulnerabilitat”, que no és altre que la pròrroga d’algunes mesures econòmiques i socials que es van implementar amb l’inici de la pandèmia causada per la Covid-19 i que avui dia encara estan vigents.

Pròrroga amb relació als contractes d’arrendament urbans d’habitatge

No s’havia anunciat per part de l’Executiu que es pretenien prorrogar algunes de les mesures que s’havien dictat en el seu moment, motiu pel qual ha agafat per sorpresa a molta gent que pretenia deixar enrere aquesta època de suspensions i pròrrogues. Les mesures que al seu dia es van dictar eren necessàries i segurament idònies, però alguna d’elles avui dia difícilment siguin les adients.

En aquest cas fem referència a les pròrrogues dictades amb relació als contractes d’arrendament urbans d’habitatge. Teòricament, aquestes mesures i pròrrogues vencien el 31 de desembre de 2022, però s’han prorrogat fins al 30.06.2023 i 31.12.2023, depenent del cas.

Quines són les pròrrogues?

Les grans pròrrogues acordades són les següents:

En primer lloc, s’ha acordat la pròrroga de la limitació extraordinària de l’actualització de les rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge fins al dia 31/12/2023.

En segon lloc, s’acorda la pròrroga de la suspensió dels procediments de desnonament i llançaments per a llars vulnerables i sense alternativa habitacional fins al dia 30/06/2023.

Finalment, s’acorda la pròrroga extraordinària dels contractes d’arrendament urbans que finalitzaven des de l’entrada en vigor del Real decret i fins al dia 30/06/2023 per un període màxim de 6 mesos.

Conseqüències de la mesura

Pel que fa a l’allargament de les suspensions dels procediments de desnonament i llançaments per a llars vulnerables i sense alternativa habitacional, es beneficia precisament a aquestes persones arrendatàries vulnerables econòmicament. Teòricament, arran de les conseqüències negatives econòmiques causades per la pandèmia, ja que s’impedeix que se les pugui desnonar malgrat haver-hi motius per poder-ho fer.

El problema, però, d’aquesta pròrroga, és que no s’ha pensat en la figura de l’arrendador, i als greus i grans perjudicis que se li poden causar. Efectivament, els reials decrets que s’han anat dictant els darrers mesos i anys en referència a la suspensió dels llançaments no han tingut en consideració a aquell propietari persona física que treballa (o que fins i tot no treballa) però que disposa d’una propietat que posa en arrendament i que obté els seus petits ingressos mensuals. Aquest propietari surt clarament perjudicat d’aquesta nova pròrroga, ja que en alguns supòsits es pot arribar a situar a aquest propietari en situació de vulnerabiltiat.

Què vol dir això?

Ens expliquem. El Reial decret 11/2020 acordava una sèrie de requisits i documentació que havia d’aportar l’arrendatari (o okupa) teòricament vulnerable i sense alternativa habitacional, per tal que el Jutjat acordés la suspensió. El que succeeix en molts casos, a la pràctica, és que s’acorda la suspensió pel període dictat pels reials decrets sense valorar estrictament en quina situació estan tant l’arrendatari com l’arrendador, o si més no es dóna més protecció a l’arrendatari.

Aquest fet pot arribar a causar situacions en què els propietaris que són persones físiques no percebin cap mena d’ingrés en concepte d’arrendament des de l’any 2020 (des de l’inici de la pandèmia), malgrat tenir una sentència que acorda el desnonament. Aquests propietaris veuen com inexorablement, el temps va transcorrent i la suspensió del llançament es va prorrogant de forma indefinida. Per tant, aquestes pròrrogues de la suspensió dels llançaments, en alguns casos, han situat als propis arrendadors en situacions de vulnerabilitat, ja que en la gran majoria dels casos no recuperaran les quantitats que els són degudes.

És evident que la pandèmia ha situat a molta gent en greus i precàries situacions econòmiques i és necessari que aquestes famílies necessitades i sense alternativa habitacional siguin emparades pels organismes públics, havent-se de dictar mesures tendents a afavorir-les, però entenem que s’hauria d’haver atorgat una protecció a les persones físiques propietàries, que són a la pràctica el col·lectiu que ha vingut suportant les conseqüències negatives d’aquestes pròrrogues.

S’hauria d’haver regulat d’una manera més adequada, diferenciant de forma clara i per tots els supòsits (tant arrendaments com okupacions) al propietari gran tenidor de la resta de propietaris arrendadors,  imposant requisits diferents depenent de la capacitat econòmica del propietari, cosa que no s’ha fet en els casos de falta de pagament en els arrendaments, i s’hauria d’haver indemnitzat de forma correcta a aquests propietaris que afronten grans pèrdues.

Succeeix una situació similar amb la pròrroga de la limitació extraordinària de l’actualització de les rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge. Aquest fet suposa un benefici pels arrendataris que veuen com no se’ls pot apujar el preu del lloguer. Però, també, de retruc causa un perjudici a aquests petits propietaris als quals es feia referència. Ja que, més enllà del debat de si els preus dels lloguers són justos avui dia, es torna a fer recaure en aquest col·lectiu totes les conseqüències negatives d’aquesta crisi. A més, considerem que la limitació dels preus del mercat de lloguer s’hauria de fer a través d’un altre procediment.

En definitiva, s’acorda de nou la pròrroga de les mesures acordades en aquesta matèria. Si bé en l’actualitat segurament ja no eren necessàries o no almenys respecte a les persones físiques que no són grans tenidors.