OPINIÓ ‘Pròrroga dels llogers a cop de decret’ – L’Econòmic

El 21 de març de 2026 va entrar en vigor el reial decret llei 8/2026, que estableix mesures per als lloguers en resposta a les conseqüències econòmiques i socials de la guerra a l’Iran. Entre les mesures més importants, hi ha la pròrroga extraordinària dels contractes de lloguer d’habitatge habitual i la limitació de la pujada anual del preu del lloguer. No obstant això, com succeeix en qualsevol reial decret llei, ha de ser convalidat pel Congrés dels Diputats, convalidació que es preveu que sigui sotmesa a votació el dia 28 d’abril de 2026 i que, en la data en què es redacta aquest article, no està en absolut garantida.

Tal com assenyala la mateixa exposició de motius –la qual ha estat molt discutida i m’atreveixo a dir que és molt discutible–, el govern pot dictar decrets llei en cas d’urgent i extraordinària necessitat. En el mateix text legal, es justifica aquesta mesura adduint a la necessitat urgent per l’augment dels preus de l’energia causat per la guerra a l’Iran. Ara bé, més enllà de l’encert o no de la mesura –i de la discutible connexió entre la pròrroga de dos anys dels contractes d’arrendament i l’evolució de l’IPC–, cal posar el focus en la inseguretat jurídica que genera l’esmentat reial decret llei, especialment en el supòsit que no sigui convalidat.

 

El nou decret llei estableix la limitació de la pujada anual del preu del lloguer

Una de les mesures que estableix el reial decret llei és que els llogaters amb contractes que acabin abans del 31 de desembre de 2027 poden demanar una pròrroga anual del contracte fins a un màxim de dos anys més. Arribats a aquest punt, se’ns planteja una qüestió que pot ésser crucial: i si el reial decret llei no és convalidat? Doncs tants caps, tants barrets fins que els tribunals no ens resolguin aquest atzucac jurídic. Amb caràcter general, es poden identificar dues línies interpretatives principals, les quals poden tenir certs matisos i ben segur que els arrendadors i arrendataris interpretaran com més els convingui, fet que generarà una àmplia litigiositat durant mesos o inclús anys.

D’una banda, una interpretació, sostinguda inclús per alguns polítics, considera que si el contracte acaba entre el 21 de març de 2026 i el 31 de desembre de 2027, el llogater pot demanar la pròrroga mentre el decret estigui vigent, i el propietari ha d’acceptar-la obligatòriament.

De l’altra, un altre sector doctrinal entén que, en cas de no convalidació, els efectes del reial decret llei han de limitar-se estrictament al període de la seva vigència, sense projecció futura.

En qualsevol cas, més enllà d’aquesta confrontació d’interpretacions, existeix un ampli consens entre els juristes a l’hora de considerar que aquesta regulació genera molta inseguretat per a propietaris i llogaters, i que s’hauria pogut evitar si el govern hagués assegurat abans el suport parlamentari. A més, un altre fet que podria succeir és que demà el Sr. Donald Trump –amb aquests girs histriònics a què ens té acostumats– decidís aturar aquest conflicte bèl·lic i, per tant, el motiu de la pròrroga extraordinària decauria per complet, però no segurament els seus efectes. En definitiva, faria bé aquest govern de no legislar de manera precipitada i sense els suports oportuns, ja que, en poc més de dos anys, no li han convalidat set reials decrets llei (RDL 7/2023, 9/2024, 10/2024, 7/2025, 16/2025, 2/2026 i 4/2026), més que en tota la història de la democràcia espanyola.

 

Autors: Ferran Casas i Cristina Martínez, advocats de Lleal Tulsà Assessors.
Font: Pròrroga dels llogers a cop de decret