OPINIÓ ‘Habitatge per decret, amb les corts dissoltes’ – L’Econòmic

La regulació del lloguer ha viscut aquesta tardor una successió excepcional de canvis normatius. Després que el Congrés dels Diputats no convalidés diversos decrets llei en matèria d’habitatge el 29 de setembre, el Govern va aprovar els Reials Decrets Llei 28/2026 i 29/2026, que recuperen, amb modificacions, mesures que el Congrés dels Diputats acabava de rebutjar.

Més enllà dels interrogants constitucionals que planteja aquesta manera de legislar, la qüestió essencial és què impliquen les noves normes per als propietaris, els arrendataris i el mercat immobiliari.

El Reial Decret Llei 28/2026 modifica l’article 10 de la LAU i introdueix un règim de pròrroga dels contractes un cop transcorreguda la durada mínima legal, que és de cinc anys si l’arrendador és una persona física i de set si és una persona jurídica. També amplia a sis mesos el preavís exigible al propietari i preveu una indemnització per no renovació, calculada d’acord amb el sistema estatal de referència de preus.

Aquestes mesures reforcen l’estabilitat residencial, però també alteren l’equilibri econòmic i contractual de l’operació. En la pràctica, la facultat de no renovar deixa de ser una decisió sense cost i passa a estar condicionada per una eventual obligació indemnitzatòria.

El Reial Decret Llei 29/2026 va més enllà de la durada dels arrendaments d’habitatge habitual i incideix en diferents àmbits de la política d’habitatge: exigeix justificar la causa dels arrendaments de temporada i estableix una pròrroga extraordinària de fins a dos anys.

També incorpora mesures que condicionen la continuació dels procediments de desnonament per impagament a la intervenció de l’Administració autonòmica quan no s’ofereix una alternativa habitacional.

 

La nova regulació dels arrendaments urbans planteja interrogants sobre la durada dels contractes, la protecció de la propietat i els límits de la potestat legislativa del Govern.

 

La finalitat protectora d’aquesta regulació és comprensible, però supeditar el desenvolupament d’un procediment judicial a l’actuació administrativa exigeix mecanismes que evitin dilacions indefinides i que garanteixin una protecció efectiva de les persones vulnerables, sense comprometre innecessàriament la tutela judicial efectiva dels propietaris.

Finalment, aquest decret llei incorpora canvis fiscals que afecten les societats anònimes cotitzades d’inversió en el mercat immobiliari (SOCIMI) i els arrendaments turístics.

Els dos decrets llei contenen disposicions de coordinació i remissions recíproques, però no comparteixen el mateix calendari d’entrada en vigor. Mentre que el Reial decret llei 29/2026 va entrar en vigor el passat 8 d’octubre, el Reial Decret Llei 28/2026 ho farà el 15 de novembre, sempre que sigui convalidat per la Diputació Permanent, la qual també s’haurà de pronunciar en els pròxims dies sobre la convalidació del Reial Decret Llei 29/2026. Per a propietaris, arrendataris i professionals del sector, aquesta superposició normativa dificulta preveure amb certesa les conseqüències jurídiques de cada contracte d’arrendament.

El mercat del lloguer necessita estabilitat residencial, però també seguretat jurídica. La protecció de l’arrendatari i els drets del propietari han de conviure en un marc normatiu coherent, previsible i aplicable. La proliferació de reformes successives, amb terminis d’aplicació diferents, dificulta aquesta previsibilitat i incrementa el risc de litigis.

 

Autores: Sònia Bosch Congost i Cristina Martínez Cortés, advocades de Lleal Tulsà Assessors.