Les votacions en les juntes de les comunitats de propietaris de Catalunya

Hem arribat a la finalització de l’estat d’alarma, així i tot, encara no hi ha obligació de convocar juntes de les comunitats de propietaris fins al pròxim 31 de desembre de 2021, tal com es regula en el Decret llei 53/2020, de 22 de desembre pel qual se suspèn l’obligació de convocar i celebrar Junta de propietaris, per tal d’evitar situacions de risc.
Ara bé, sense perjudici de la possibilitat de cada comunitat de convocar i celebrar la junta de propietaris abans d’aquest termini, d’acord amb les seves circumstàncies i les mesures de seguretat que en cada moment siguin d’aplicació, i a iniciativa de la Presidència, o si ho sol·licita com a mínim un vint per cent de les persones propietàries amb dret a vot, que representin el mateix percentatge de quotes.

Possibilitat legal de reunió

El Codi Civil de Catalunya admet uns mecanismes en el que els propietaris es poden reunir utilitzant videoconferència o mitjans de comunicació en la que es garanteixi la identificació dels assistents, que possibiliti intervenir en les deliberacions i l’emissió del vot. També s’estableix l’opció de prendre acords sense fer reunió, mitjançant el vot per correspondència postal en el que es pugui certificar l’autenticitat de qui l’emet.
En els casos que no se celebri la Junta ordinària anual, l’últim pressupost anual aprovat s’entén prorrogat fins a la celebració de la junta ordinària. En la qual també s’ha de procedir a l’aprovació dels comptes anteriors i a la renovació dels càrrecs.
En definitiva, la Comunitat queda exempta del deure que estableix l’obligació de celebrar Junta un cop a l’any, sense perjudici de la possibilitat de fer-ho. És per això, en aquest article exposem com es troben reglamentades les juntes de les comunitats de propietaris i els còmputs necessaris per aprovar els acords que si prenen.

La importància de les juntes de les comunitats de propietaris

La Junta de propietaris és, sens dubte, l’òrgan més important de la comunitat.
En les reunions de la Junta de propietaris es prenen els acords que la regeixen. La Junta està formada per tots els propietaris, al marge, òbviament, que aquests decideixin assistir o no a les convocatòries de la comunitat.

A Catalunya, la regulació de les comunitats de propietaris ve establerta pel llibre 5è del Codi Civil de Catalunya. En aquesta, s’estableix que les comunitats de propietaris es regeixen per:

Pels seus estatuts i pels acords degudament adoptats per la Junta de propietaris i, si no, per allò establert al Codi Civil Català.

El règim de comunitat es concreta en un coeficient o quota, assignada a totes i cadascuna de les propietats, que representa la participació de cada element privatiu (habitatge, local, pàrquing, traster, etc…) sobre els elements comuns (càrregues, beneficis, gestió, govern). Les quotes tenen especial rellevància en la presa dels acords comunitaris. Per modificar les quotes establertes en el títol constitutiu, es requereix acord comunitari pres per unanimitat.

Trobarem les quotes de cada propietat detallades a l’escriptura de propietat horitzontal i, individualment, a cadascuna de les escriptures de propietat dels diferents propietaris.
Les quotes es determinen proporcionalment d’acord amb la superfície de cada element privatiu, però ponderant l’ús, la destinació i altres dades físiques i jurídiques d’aquest.
Les quotes serveixen per determinar la participació de cada propietat en les despeses, els beneficis i el govern de la comunitat.

Les despeses comunitàries es distribueixen entre els propietaris d’acord amb les quotes individuals, llevat de pacte en contra.

Quines són les competències de la Junta de propietaris

A continuació enumerem quines són les decisions que competeixen acordar en les Juntes. Aquests són:

1. Nomenar i canviar les persones que han d’ocupar els càrrecs de la comunitat (president, administrador, secretari).
2. Aprovar el pressupost anual de la comunitat sobre la base de les despeses previsibles, així com la liquidació dels comptes corresponents als exercicis finalitzats.
3. Aprovar els pressupostos i l’execució de totes les obres de reparació ordinàries no pressupostades, les de caràcter extraordinari i les de millora, aprovar el seu import i, si escau, la imposició de derrames per al seu finançament.
4. Conèixer i decidir en els altres assumptes d’interès general per a la comunitat, acordant les mesures necessàries o convenients per al millor servei comú.
5. Establir o modificar els criteris generals per fixar quotes.
6. Modificar el títol constitutiu (escriptura de divisió horitzontal).
7. Aprovar o modificar els estatuts i el reglament de règim intern.

Tipologia de juntes de propietaris

Podem diferenciar 2 tipus de Juntes:

• Les Ordinàries: Aquestes s’han de celebrar almenys una vegada a l’any per aprovar els comptes i el pressupost, nomenar els càrrecs i tractar tots els assumptes que es considerin d’interès per a la comunitat. La convocatòria s’ha de fer amb una antelació mínima de vuit dies naturals d’antelació. Per descomptat, hi ha hagut un eximent de convocatòria i celebració, mentre ha durat l’estat d’alarma.
  • I les Extraordinàries: Es convoca quan es consideri convenient, i amb l’antelació suficient perquè arribi a coneixement de tots els propietaris.

Perquè una Junta sigui vàlida, la convocatòria ha de complir els següents requisits

• La Junta de propietaris ha de ser convocada pel president. En cas de vacant, d’inactivitat o negativa de la presidència, la pot convocar la vicepresidència, si n’hi ha, o, en cas de vacant, negativa o inactivitat d’aquesta, els propietaris que promouen la reunió (han de ser com a mínim el 25 % dels propietaris o els propietaris que representin un 25 % de les quotes).
• La convocatòria ha de contenir els assumptes a tractar (ordre del dia). La convocatòria haurà de redactar-se de forma clara i detallada. L’ordre del dia ha de contenir, a més dels assumptes que el president consideri oportú de debatre, aquells altres assumptes que qualsevol dels propietaris hagi proposat al president per escrit abans de la convocatòria.
• En la convocatòria s’ha de fixar l’hora, dia i lloc de la reunió.
• Ha d’advertir-se que, per a aquells acords que requereixen unanimitat o una majoria qualificada de 4/5 parts, els propietaris que no assisteixin a la Junta de propietaris es comptaran com a vots favorables a l’acord que hagi pres la majoria dels assistents,
  – sempre i quan no manifestin la seva oposició mitjançant comunicació escrita al secretari de la comunitat.
• La convocatòria contindrà la relació dels propietaris que no estiguin al corrent de pagament de les quotes comunitàries vençudes, i els advertirà que aquesta condició de morositat els comporta la privació del dret de vot, no de veu, en la Junta de propietaris.
• La documentació relativa als assumptes a tractar s’adjuntarà a la convocatòria o bé s’indicarà el lloc on es troba per ser consultada, a disposició dels propietaris.
• Si l’administració la porta un professional extern, aquest ha de tenir la documentació a disposició dels propietaris per tal que la puguin consultar des del moment d’enviament de la convocatòria.
• Cal que tots els propietaris siguin degudament citats.

Convocatòries de juntes de les comunitats de propietaris

Les convocatòries s’hauran de realitzar per escrit dirigit al domicili que, per a aquesta funció, tingui designat el propietari a la secretaria de la comunitat. Si el propietari no ha designat cap adreça, la comunicació s’ha de fer al pis, local o a l’element privatiu del qual és titular.

La convocatòria es pot enviar per correu postal o electrònic o altres mitjans, sempre que es garanteixi l’autenticitat de la comunicació i del seu contingut.

A més, l’anunci de la convocatòria de la reunió s’haurà de fer públic en el tauler d’anuncis de la comunitat o en un lloc visible habilitat per a aquesta funció. Aquest anunci s’ha de realitzar amb una antelació mínima de vuit dies.
Aquest anunci de convocatòria tindrà l’efecte de notificació per a aquells propietaris als quals no ha estat possible lliurar la notificació individualitzada.

Dret d’assistència a la junta

L’assistència a la Junta, ja sigui presencial o per mitjans telemàtics, si així es preveu, serà personal o per representació legal, orgànica o voluntària, que s’ha d’acreditar per escrit. La delegació ha de ser expressa per a cadascuna de les reunions de la Junta de propietaris i s’ha de rebre abans de l’inici de la reunió. La Junta també pot acceptar que s’hi pugui assistir per videoconferència o altres mitjans telemàtics.

El dret d’assistència inclou el dret de veu i el dret de vot a la Junta de propietaris. A excepció dels supòsits de morositat en què al propietari morós se li reconeix dret de veu però no de vot en els acords de la Junta.

Si algun departament pertany a diversos propietaris, aquests nomenaran un representant. Només una persona pot representar un departament, encara que hi hagi diversos propietaris. El vot és indivisible. Si hi ha usdefruit, el dret d’assistència correspon als titulars de nua propietat.

Tot i això, en general, els propietaris s’entenen representats pels usufructuaris. Aquesta representació ha de ser expressa per adoptar acords sobre el títol constitutiu, els estatuts i les obres extraordinàries o de millora.

Quòrums per a la constitució de Junta

La Junta quedarà legalment constituïda sigui quin sigui el nombre de propietaris o representants que hi assisteixin i les quotes que representin.
També s’entendrà degudament constituïda la Junta quan tots els propietaris es trobin presents i acceptin per unanimitat la seva celebració.
Si no hi assisteix el president o el vicepresident, es designarà entre els assistents un propietari per presidir la reunió de la Junta de propietaris.
Així mateix, si no hi assisteix el secretari, es designarà un secretari d’entre els assistents.

Dret de vot

Tenen dret a votar tots els propietaris. Sempre i que no tinguin deutes pendents amb la comunitat en el moment en què es reuneixi la Junta de propietaris.
Els propietaris amb deutes amb la comunitat tan sols tenen dret de vot si consignen notarialment o judicialment els imports endeutats o si han interposat una impugnació judicial.

Els propietaris que no estiguin al corrent dels seus deutes amb la comunitat estan privats de vot, tot i que no de veu, en la Junta de propietaris.

El dret de vot s’exerceix:

• Personalment.
• Per representació legal, orgànica o voluntària.
• Per delegació, expressa per a la reunió de què es tracti, a un altre propietari, que ha de formalitzar-se de forma escrita i designant nominativament la persona delegada i lliurar-se abans de l’inici de la reunió. En l’escrit de delegació de vot, es pot fer constar el sentit del vot en relació amb els punts de l’ordre del dia.

Tipus de còmput per prendre els acords

Acords que requereixen ser per MAJORIA SIMPLE

Els següents acords s’adopten per majoria simple dels propietaris que hagin participat en cada votació (les abstencions es computen com a vots favorables a la postura majoritària) sempre i que alhora representin la majoria simple de quotes dels propietaris que hagin participat en la votació.

• Per a l’execució d’obres o l’establiment de serveis que tinguin per finalitat la supressió de barreres arquitectòniques o instal·lació de l’ascensor.
• Les innovacions exigibles per a l’habitabilitat, l’accessibilitat o la seguretat de l’immoble.
• L’execució de les obres necessàries per instal·lar equips o infraestructures comunes per millorar l’eficiència energètica o hídrica de l’immoble, millorar la mobilitat dels usuaris, connectar serveis de telecomunicacions de banda ampla individualitzar els mesuraments d’aigua, gas o electricitat per a la instal·lació general de punts de recàrrega per a vehicles elèctrics.
• Les actuacions descrites es poden acordar per majoria, encara que les obres suposin haver de modificar l’estructura de l’edifici o la configuració exterior d’aquest, o comportin la modificació del títol constitutiu o dels estatuts.
• Si no s’assoleix l’acord favorable en les actuacions previstes en els apartats anteriors, els propietaris o usuaris (llogaters, familiars, treballadors, etc…), amb discapacitats o majors de 70 anys, poden demanar a l’autoritat judicial que obligui la comunitat a suprimir barreres arquitectòniques o a fer aquelles actuacions necessàries per assolir l’accessibilitat requerida.
• Establir o modificar les normes del reglament intern.
• L’acord de sotmetre a mediació qualsevol qüestió derivada de la propietat horitzontal.
• I també, tots aquells altres acords que no tinguin fixada una majoria específica de per unanimitat o per a 4/5 parts.

Acords que requereixen ser per UNANIMITAT

Es requereix unanimitat, és a dir, el vot favorable de tots els propietaris amb dret de vot, per prendre els següents acords:

• Modificar les quotes de participació o coeficients dels elements privatius.
• Desvincular un annex.
• Vincular l’ús exclusiu de determinats elements comuns (patis, jardins, terrasses, etc…) a un o diversos habitatges o altres elements privatius.
• Cedir gratuïtament l’ús d’elements comuns.
• Constituir drets de sobreelevació o de subedificació de l’edifici.
• Extingir el règim de propietat horitzontal.
• Crear o formalitzar una propietat horitzontal complexa.
• Sotmetre a arbitratge qualsevol qüestió derivada de la propietat horitzontal.

Acords que requereixen 4/5 parts

Cal el vot favorable de 4/5 parts dels propietaris amb dret de vot, que al seu torn representin les 4/5 parts de les quotes de participació, per adoptar els següents acords:

• Modificacions físiques de l’edifici si afecten l’estructura o la configuració exterior (excepte aquelles relatives a habitabilitat, accessibilitat o seguretat de l’immoble, que tan sols requereixen d’acord per majoria simple).
• Construcció de piscines o d’instal·lacions recreatives.
• Acordar quotes especials per distribuir entre els copropietaris determinades despeses, o una participació específica en certes despeses per a un o diversos elements privatius pel fet que facin un ús desproporcionat d’alguns elements o serveis comunitaris (per exemple, quan un local o habitatge.
• Fa un ús extraordinari de l’ascensor per qüestions comercials o professionals).
• Modificació del títol constitutiu o dels estatuts.
• L’arrendament d’elements comuns per un període superior a 15 anys.
• Realitzar sobre un element privatiu (habitatge, local…), de propietat comuna (de tots els propietaris de la comunitat), operacions tals com vendre’l, dividir-lo, etc.
• Desafectar un element comú.

A més, cal tenir present que els estatuts poden establir altres maneres de distribució del cost de les despeses. I poden disposar quotes específiques per a determinats elements comunitaris, com jardí, piscina, etc. També poden ordenar increments en la participació de determinades despeses en cas que, com a resultat d’activitats empresarials o professionals, un copropietari realitzi un ús especialment intensiu d’algun element comunitari.
Aquests increments de contribució a les despeses també poden ser acordats per la Junta de propietaris, per majoria de 4/5 parts. En cap cas l’increment pot superar el doble de l’import normal que li correspondria.

Com s’ha de comptar els vots?

Per comptabilitzar els vots s’han de tenir en compte les següents normes.

• Es computen tots els vots emesos per propietaris presents, representats o que hagin delegat el vot.
• No es computen els vots dels propietaris morosos.
• Es computen, com a vot favorable a la posició majoritària, els vots de les persones que s’abstinguin.
• Cada element privatiu (habitatge, local, pàrquing…) només té un vot.
  Si l’element privatiu és de diversos propietaris, aquests només tenen, en conjunt, un sol vot indivisible.
• Per adoptar acords d’aquells que requereixin la unanimitat cal el vot favorable de tots els participants en la votació i que, per part dels absents a la reunió, no es presenti cap escrit d’oposició en el termini d’un mes a comptar des de la recepció de l’acta.
• Per adoptar acords que requereixin una majoria de les 4/5 parts, cal que en la reunió de la Junta hagin votat favorablement la majoria dels propietaris i de quotes. I que en el termini d’un mes a partir de la recepció de l’acta s’assoleixi aquesta majoria addicionant als vots favorables obtinguts aquells dels absents que en el termini d’un mes no s’hi oposin.
• Tenen la consideració de vots favorables els dels propietaris absents de la Junta, que, degudament citats, no facin cap manifestació en contra, expressada per escrit dirigit al secretari de la comunitat

Així doncs, un cop finalitzada la celebració de la Junta de propietaris, i en el termini de cinc dies, el secretari de la comunitat ha de procedir a redactar l’acta de la reunió. Aquesta acta s’haurà de transcriure al llibre d’actes i signar pel secretari i el president.
Els acords adoptats són executius des del moment en què es prenen. S’entén que l’acord s’adopta en la data de recepció de l’últim dels vots emesos vàlidament.

L’acta final de les juntes de les comunitats de propietaris s’haurà de trametre als propietaris pel mateix procediment descrit anteriorment per a l’enviament de les convocatòries de les Juntes i en el mateix domicili, dins els deu dies següents a la seva celebració.

Consultes personalitzades

Si després d’aquesta explicació tens algun dubte específic sobre com dur a terme les juntes de les comunitats de propietaris del teu habitatge, contacte amb nosaltres.
Els nostres experts en assessoria immobiliària et sabran aconsellar.